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停贷断供的购房者面临什么法律后果?

在近期发出的强制停贷的告知书中,深圳市佳兆业樾伴山的业主,提出了两方面的具体诉求:其一是,楼盘应于2022年7月20日前全面复工,每日工作实际人数超过300人;其二是,强制停贷造成的损失由所有违规放贷的银行、资金监管不力的政府相关单位、转移资金的樾伴山项目组等相关利益方共同承担。

一位“踩雷”烂尾楼的购房者坦言,这是没有办法的办法,“如果开发商按时交付,我能住进新房,我也愿意按时还贷。但是现在房子烂尾了,我还要还贷款,我的损失怎么办?”

他说,停贷是在放手一搏,希望压力能通过银行传导到开发商,楼盘早日恢复施工,自己早日住进商品房。

然而,购房者的这种做法从法律角度看,存在什么风险?

“钱没了,房子也烂尾了,还成了失信人”

广东大同律师事务所冯骏律师接受南都湾财社记者采访时表示,购房者、开发商及银行之间存在两层法律关系:“购房者与开发商之间是购房合同关系,而银行与购房者之间达成的则是按揭贷款合同关系。”

“基于合同相对性原则,开发商若出现逾期交房甚至烂尾等情况,属于开发商与业主之间的纠纷,并不能当然成为业主不履行与银行按揭贷款合同相关条款的理由。”冯骏表示,若贸然‘断供’,业主可能面临违约和信用风险。

北京市京师律师事务所律师许浩也表示,从法律风险角度,不建议购房者单方主动断供。“停贷断供的购房者会陷入最坏的情况——钱没了,房子也烂尾了,还成了失信人。”

“由于开发商的原因导致房子没能如期交付,成了烂尾楼,是开发商的责任。司法实践中,会先审理购房者与开发商的诉讼。如果认定是开发商的原因导致不能按约定时间交房,甚至出现烂尾问题,判决双方解除购房合同。然后,法院再审理与银行的诉讼,根据最高法的判例显示,因出卖人(即开发商)的原因未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,购房者与银行签订的《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现,也应被解除,应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行和购房者,这样购房者就不用向银行还贷款了。如果未经法定程序就解除与银行的借款合同,购房者向银行断供、强制停贷,要承担违约责任。”

“基于合同相对性原则,开发商若出现逾期交房甚至烂尾等情况,属于开发商与业主之间的纠纷,并不能当然成为业主不履行与银行按揭贷款合同相关条款的理由。”

许浩建议,烂尾房的购房者当前应该去法院起诉,按照法定程序处理问题,“因为开发商的原因导致房子未能如期交付,责任不在借款人,所以合同是可以解除的。”购房者未取得房屋,却支付了首付款,而且还需偿还按揭贷款。如果还按照借款合同约定的权利义务关系处理,在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则,因此可以解除合同。而“烂尾楼的开发商违约了,要按照购房合同中的违约条款履行赔偿义务。”

关于首付款的问题,许浩表示,首付款是购房者付给开发商的,等解除了购房合同,开发商要如数奉还给购房者。如果开发商资不抵债无法偿还,还有已经建成的建筑物和已经购买的土地使用权,这些资产还是有价值的。如果开发商进入破产程序了,将来资产拍卖或者破产重组,作为债权人购房者可以按比例分钱。

被告后的损失:罚息、违约金、律师费

“问题已经出了,我们要考虑怎么把损失降到最低?毕竟不是购房者说自己停贷了就能不还钱的,银行会按照内部启动程序去告你。一旦确认购房者单方违约,需要支付的除了贷款本息,还要加上罚息、违约金、律师费等。”许浩称。

南都記者查阅裁判文书网发现,因楼盘烂尾,购房人自行停贷断供,之后被银行告上法庭的案例不在少数。

2013年9月17日,原告工商银行郴江支行依合同约定向被告雷某发放个人一手住房购置贷款(含自建房)28万元,贷款到期日2028年9月17日,执行利率6.55%,还款方式等额。保证人是开发商友昌公司,亦是被告方。

截至2021年8月21日,被告雷某尚欠原告工商银行郴江支行借款本金210465.29元、积欠利息35461.32元,尚欠本息合计245926.61元。

雷某辩称,“合同约定2015年5月30日交付,但郴州友昌房地产开发有限公司一直没有交房,所以我们小区全都停贷了。一开始我们一直在还房贷,是因涉案房屋烂尾所以才集体停贷。”

2022年5月26日,湖南省郴州市北湖区法院判决,限被告于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郴州郴江支行借款本息245926.61元。2021年8月21日之后的借款利息以未归还借款本金为基数按合同约定的逾期贷款利率另行计算至借款本金实际清偿之日止。此外,被告需支付原告中国工商银行股份有限公司郴州郴江支行实现债权的律师代理费2000元。

法院认为,依据合同约定,原告工商银行郴江支行向被告雷某发放了贷款,履行了合同约定的义务,而被告雷某未按合同约定按期偿还借款本息,已构成根本违约。

值得一提的是,开发商友昌公司对雷某应当清偿的上述借款本息及实现债权的律师代理费承担连带清偿责任。案件受理费5174元也由雷某和友昌公司连带承担。

身陷两难,业主如何正确维权?

苏宁金融研究院原宏观经济研究中心主任黄志龙曾撰文称:“一旦自然人发生房贷断供,将进入央行征信系统黑名单,只要房贷不足部分未偿还,将永远无法申请贷款、信用卡等服务。即便贷款不足部分偿还完毕,该不良信用记录仍将伴随其5年时间。在此期间,不良信用记录也将使得该自然人的贷款额度、利率折扣等,都低于无不良信用记录的自然人。”

那么,作为购房者,应如何利用法律武器维护自身权益?

许浩认为,止损是当下购房者首要考虑的现实需求,但要按照法定程序处理问题。“建议通过诉讼方式,请求法院解除商品房买卖合同,并解除商品房担保贷款合同。”

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

冯骏则认为,应当视不同阶段采取相应的措施:“如果购房者若发现所购买楼房可能存在‘烂尾’等无法按期交付的征兆,应当立即向相关部门申请信息公开,对开发商资金状况进行调查、了解;一旦房屋逾期交付,则可以通过法律诉讼,要求开发商支付违约金。”

广东省消委会法律顾问陈北元律师表示,以往的判例中,银行在监管资金流向中是否尽到审慎监管义务,往往是判决的焦点。“若购房者认为银行存在违规发放贷款、未履行资金监管的情况,应积极取证并向金融监管部门举报。”

不过,许浩也表示,司法实践中,通过法律途径解决烂尾楼问题可能会有一两年,甚至更长时间的精力损耗。当前,在近期多地出现业主集体停贷的背景下,寄希望于当地政府相关部门能为业主提供更有针对性、更切实可行的兜底措施。

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