基于土地发展权视角的城市更新实施机制研究

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摘 要：在探索土地发展权和城市更新背景下，尝试构建“土地发展权—土地租差”的分析框架，以西安市老菜场为例，借助博弈论分析社会资本推动土地功能转型的内在实施机制。土地租差是社会资本进驻低效城市空间的主要驱动力，捕获土地租差的基础是拥有土地发展权。在具备土地租差的驱动力之下，土地所有权人、社会企业与政府展开了对土地发展权的博弈，决定了土地功能转型与收益的分配机制；土地所有权人相比于社会资本，缺乏土地发展定价的话语权、资金和组织能力，处于博弈中的弱势，因而形成土地的增值收益分配不均；政府与社会资本之间的博弈具有动态的不完全信息特点，形成了社会资本获利的不确定性，政府的刚性管制政策，使得社会资本获得的土地超额发展权是有限的。（剩余8525字）