在地产行业一片哀嚎，被现金流折磨得喘不过气时，监管层终于陆续释放利好政策。
12月8日至10日举行的中央经济工作会议，虽然再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，但也指出，未来会加强预期引导，探索新的发展模式。坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，今年下半年市场出现接近停滞的状态，根本原因是下半年的过快降杠杆，多项金融政策同时收紧，政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。未来房地产在“良性循環”指引下，前期过紧的金融政策将结构性调整。
其实，早在10月初，调研房企之后，银行的个人住房贷款发放速度，以及房企的发债融资情况就有了改善。
年底央行还为市场释放了流动性，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，为市场增加了1.2万亿元资金供给。
但政策适当放松，并不意味着房企可以走回举债高速扩张的老路。在中央稳地价、稳房价、稳预期的调控总基调下，近期监管层的动作，更像是为了恢复市场信心而打的补丁。
这意味着，春天到来之前，房企下半场淘汰赛是一场持久战。这时聪明的房企已经开始做组织升级、人员优化、业务转型，筑建新的护城河。
过冬
简要盘点，今年冲击楼市销售的关键政策主要有三条：
先是年初房地产贷款“两集中”制度出台，为各银行发放的住房贷款设置了比例上限，即不得超过该银行总贷款额的一定比例。随后，广州、上海、杭州等多座一二线城市陆续发生放贷额度紧张、放款周期拉长等“贷款难”情况。
其次是二手房指导价，即二手房挂牌价要根据当地住建局发布的参考价格来定。自深圳在2月率先出台该政策后，不少一二线城市陆续跟进。
该政策落地区域，二手房挂牌价大多有一定程度的滑落，结果是从供需两个方向都抑制了二手房市场的热度。买家观望，卖家不甘心，开始惜售。
二手房与新房市场唇齿相依。部分想买新房改善居住品质的购房者，只有把手里的房子卖出去，才能凑出新房首付款，但二手房市场冷清了，他们买新房的事也得顺延。
房企现金流不畅后，风险逐渐蔓延。
各种负面消息频发，让金融机构对房企的信心越来越少。行业主要融资渠道发债、销售、开发贷几乎都处于阻塞不通的状态。
房地产行业的安全会影响金融和经济安全。为了加强预期引导，年底，中央经济工作会议、央行降准都释放了利好信号。
但这些纠偏举措不足以快速恢复市场信心，去杠杆已经成为行业新常态。
瑞银财富管理投资总监办公室分析师夏天认为，今年房地产行业融资收紧，叠加房地产税等政策落地，可能让业内觉得政策收紧力度比往年大。但实际上，过去三五年里，房地产行业的政策从来没有大幅放松过，尤其是融资政策。
新增人民币贷款中房地产行业的占比（包括房贷）已经从2016年的峰值45%，回落到2021年上半年的23%，这一指标在过去几年都是有序下行的。
房企觉得今年政策收紧，是由于2020年供应端去杠杆的动作被疫情打断，流动性处于极度宽松的状态。2021年随着经济逐渐恢复正常，宽松政策自然会逐渐退出。
房地产行业的政策收紧是有延续性的，并且在未来的短到中期都会持续。虽然近期房地产公司信用风险较高的情况下，政府有短期的政策支持，但不会再让流动性过度泛滥。
御寒
尽管日子不好过，但碧桂园、万科都在公开场合发声，认为“三道红线”给出了三年的宽限期，属于比较务实的指标，对于财务表现优良的企业是长期利好。
即“三条红线”让资本市场重新审视放款要求，不再以规模为主要投资条件，而是重点瞄准那些财务指标较好的企业。这让小而美的企业得到了更多机会，头部地产公司的融资状况进一步两极分化。
Wind数据显示，2021年10月1日-12月11日，地产企业新发行债券共98笔，民营企业有8笔。民营房企中既有前三强万科，也有区域型房企兆泰集团、滨江集团。
2021年12月1日，碧桂园一笔计划在银行间债券市场发行的50亿元中期票据已获受理，进入预评环节。此前，银行间市场交易商协会对申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。
融资环境渐回理性后，地产行业的淘汰赛正式进入到下半场。碧桂园、万科、龙湖、保利等房企起码在三年前，就意识到行业规模红利已近尾声，管理红利时代已来。
但2021年，真切感受到同一梯队的同伴陷入生存危机，让它们更加紧迫地进行组织调整、人员优化、业务聚焦，而这些调整的最终目的就是打造新的竞争力。
12月3日，碧桂园月度管理会议上，总裁莫斌表示，房住不炒是永远的主旋律。市场逻辑已经发生了巨大的变化，房地产行业正在向制造业回归。国家对地产市场的整顿，会把不好的企业、不好的产品、不好的行为出清。
北京大学国家发展研究院BiMBA商学院院长陈春花认为，中国制造业中的优秀公司，无论是资金核算、品质控制，还是对消费者需求的快速反应能力，不同产品线、业务单元间协同作战的能力，以及端到端的全链条价值释放能力，都值得地产公司研究、学习。
整个2021年，地产头部企业都在按以上思路做调整。
在资金核算方面，今年碧桂园要求每一个项目、楼盘都要达到以销定产、以收定支。拿地投资额度根据回款目标完成度调节，卖房越多的区域，集团就越给资源去拿地。
某头部房企投资拓展部的一位工作人员透露，现在拿地投资，优先考虑的是现金流和利润率，绝不能盲目做回报不划算的项目。“两集中”模式下，为了控制风险提高效率，确保资金被有效利用，他们正推进研判流程标准化，以提高投资效率。