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房地产凛冬将逝 未来可期

在地产行业一片哀嚎,被现金流折磨得喘不过气时,监管层终于陆续释放利好政策。

12月8日至10日举行的中央经济工作会议,虽然再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,但也指出,未来会加强预期引导,探索新的发展模式。坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,今年下半年市场出现接近停滞的状态,根本原因是下半年的过快降杠杆,多项金融政策同时收紧,政策效用叠加导致房企融资环境、购房者购房信贷环境均快速收紧。未来房地产在“良性循環”指引下,前期过紧的金融政策将结构性调整。

其实,早在10月初,调研房企之后,银行的个人住房贷款发放速度,以及房企的发债融资情况就有了改善。

年底央行还为市场释放了流动性,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,为市场增加了1.2万亿元资金供给。

但政策适当放松,并不意味着房企可以走回举债高速扩张的老路。在中央稳地价、稳房价、稳预期的调控总基调下,近期监管层的动作,更像是为了恢复市场信心而打的补丁。

这意味着,春天到来之前,房企下半场淘汰赛是一场持久战。这时聪明的房企已经开始做组织升级、人员优化、业务转型,筑建新的护城河。

过冬

简要盘点,今年冲击楼市销售的关键政策主要有三条:

先是年初房地产贷款“两集中”制度出台,为各银行发放的住房贷款设置了比例上限,即不得超过该银行总贷款额的一定比例。随后,广州、上海、杭州等多座一二线城市陆续发生放贷额度紧张、放款周期拉长等“贷款难”情况。

其次是二手房指导价,即二手房挂牌价要根据当地住建局发布的参考价格来定。自深圳在2月率先出台该政策后,不少一二线城市陆续跟进。

该政策落地区域,二手房挂牌价大多有一定程度的滑落,结果是从供需两个方向都抑制了二手房市场的热度。买家观望,卖家不甘心,开始惜售。

二手房与新房市场唇齿相依。部分想买新房改善居住品质的购房者,只有把手里的房子卖出去,才能凑出新房首付款,但二手房市场冷清了,他们买新房的事也得顺延。

房企现金流不畅后,风险逐渐蔓延。

各种负面消息频发,让金融机构对房企的信心越来越少。行业主要融资渠道发债、销售、开发贷几乎都处于阻塞不通的状态。

房地产行业的安全会影响金融和经济安全。为了加强预期引导,年底,中央经济工作会议、央行降准都释放了利好信号。

但这些纠偏举措不足以快速恢复市场信心,去杠杆已经成为行业新常态。

瑞银财富管理投资总监办公室分析师夏天认为,今年房地产行业融资收紧,叠加房地产税等政策落地,可能让业内觉得政策收紧力度比往年大。但实际上,过去三五年里,房地产行业的政策从来没有大幅放松过,尤其是融资政策。

新增人民币贷款中房地产行业的占比(包括房贷)已经从2016年的峰值45%,回落到2021年上半年的23%,这一指标在过去几年都是有序下行的。

房企觉得今年政策收紧,是由于2020年供应端去杠杆的动作被疫情打断,流动性处于极度宽松的状态。2021年随着经济逐渐恢复正常,宽松政策自然会逐渐退出。

房地产行业的政策收紧是有延续性的,并且在未来的短到中期都会持续。虽然近期房地产公司信用风险较高的情况下,政府有短期的政策支持,但不会再让流动性过度泛滥。

御寒

尽管日子不好过,但碧桂园、万科都在公开场合发声,认为“三道红线”给出了三年的宽限期,属于比较务实的指标,对于财务表现优良的企业是长期利好。

即“三条红线”让资本市场重新审视放款要求,不再以规模为主要投资条件,而是重点瞄准那些财务指标较好的企业。这让小而美的企业得到了更多机会,头部地产公司的融资状况进一步两极分化。

Wind数据显示,2021年10月1日-12月11日,地产企业新发行债券共98笔,民营企业有8笔。民营房企中既有前三强万科,也有区域型房企兆泰集团、滨江集团。

2021年12月1日,碧桂园一笔计划在银行间债券市场发行的50亿元中期票据已获受理,进入预评环节。此前,银行间市场交易商协会对申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。

融资环境渐回理性后,地产行业的淘汰赛正式进入到下半场。碧桂园、万科、龙湖、保利等房企起码在三年前,就意识到行业规模红利已近尾声,管理红利时代已来。

但2021年,真切感受到同一梯队的同伴陷入生存危机,让它们更加紧迫地进行组织调整、人员优化、业务聚焦,而这些调整的最终目的就是打造新的竞争力。

12月3日,碧桂园月度管理会议上,总裁莫斌表示,房住不炒是永远的主旋律。市场逻辑已经发生了巨大的变化,房地产行业正在向制造业回归。国家对地产市场的整顿,会把不好的企业、不好的产品、不好的行为出清。

北京大学国家发展研究院BiMBA商学院院长陈春花认为,中国制造业中的优秀公司,无论是资金核算、品质控制,还是对消费者需求的快速反应能力,不同产品线、业务单元间协同作战的能力,以及端到端的全链条价值释放能力,都值得地产公司研究、学习。

整个2021年,地产头部企业都在按以上思路做调整。

在资金核算方面,今年碧桂园要求每一个项目、楼盘都要达到以销定产、以收定支。拿地投资额度根据回款目标完成度调节,卖房越多的区域,集团就越给资源去拿地。

某头部房企投资拓展部的一位工作人员透露,现在拿地投资,优先考虑的是现金流和利润率,绝不能盲目做回报不划算的项目。“两集中”模式下,为了控制风险提高效率,确保资金被有效利用,他们正推进研判流程标准化,以提高投资效率。

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