地产另类华夏幸福

一家借产业园东风生长起来的企业,如何打造出“以地养房、以房促地”的产业新城模式,在从廊坊到环京地带再到全国扩张的过程中,它又如何把政商关系用到极致

过去两个月,雄安新区的出炉让华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH)的股价坐了一趟过山车。

4月1日雄安新区宣布成立。4月5日开始,华夏幸福股价连续三日涨停,至4月12日,股价报收44.39元,创一年来新高(除权后价格)。但到4月17日,雄安概念股退烧,华夏幸福一度跌停,此后再度走出一条上扬曲线。截至6月9日,华夏幸福市值达1062亿元。在中国房地产企业十强中,这一市值是融创中国(1918.HK)的近两倍,超越绿地控股(600606.SH)63亿元。

国泰君安研报显示,华夏幸福在环北京区域布局产业园区的委托面积超2000平方公里,雄安新区成立后,华夏将持续享受首都产业和人口外溢的红利。

作为环京津冀龙头概念股,华夏幸福一直是房地产企业中的低调另类。2016年,华夏幸福以1203.25亿元销售额名列全国房企第七。这个起家于廊坊、成长在河北、正在向全国扩张、以产业新城运营商为标签、著称于政商关系,又被新出炉的雄安新区抬上了风口的企业,19年来走过了一条怎样的发展之路,在环京地区大获成功的产业新城模式能否推向全国?它的组织架构、人才储备和应变能力能否跟得上公司跨出河北走向全国的快速扩张?一路带领华夏幸福走到今天的董事长王文学,又是一个怎样的人?

初涉地产

王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源,在餐饮业与装修业赚得第一桶金,而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大

公开资料中,王文学的信息少之又少,成立华夏幸福19年来,他极少在媒体面前露面。外界谈论华夏幸福,常会提及王文学的政商关系,但追问下去,往往又难以深入。

据《财经》记者从多位接近王文学的相关人士处了解,王文学1965年5月出生于河北霸州,家境普通,中专学历。早年,他在河北省廊坊市委党校当司机。1992年下海,在党校对面开了一家火锅店,不足一年,他便盘下周边店铺,扩大了店面规模。

一位接近王文学的廊坊当地开发商告诉《财经》记者,王文学情商很高,为人机灵勤快。他早年在廊坊党校工作时口碑不错,在那时便看明白了很多事,也结识了许多政府官员。

由于火锅店位置特殊,前来吃饭的当地官员越来越多,王文学的餐饮生意也越做越大。如此两三年后,到上世纪90年代中期,他遇到了新的商机。

那时,全国兴建政府楼堂馆所之风盛行。政府性楼堂馆所包括办公楼、会议楼、大礼堂、招待所、干部宿舍等项目。廊坊市政府大楼也面临翻新升级。一些前来吃饭的政府官员向王文学提及此事,欲做牵线。政府的装修业务立即打动了王文学。他让一部分手下专注餐饮店,另带一拨人马投身楼堂馆所的装修业务。王文学的队伍在政府大楼的装修业务中不断拓展,一度将业务线从廊坊延伸到家乡霸州周边。

然而好景不长。从火锅店老板到楼堂馆所装修商,王文学在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打击。

1997年亚洲金融危機爆发,随后全国财政收紧,1998年中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财政部也特别强调,地方债资金将严禁用于楼堂馆所建设。

在固安城市规划馆展示的河北固安工业园沙盘,引来众多参观者。

这直接扎住了地方政府的钱袋子,导致王文学的装修队伍出现了两头难的窘境:一面是对政府追款不成,另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算。

王文学的情形一度十分困窘,由于讨债人频频到家里砸门催款,他在那一年春节不得不外出躲债。

在这之后,他做出了一个让人颇感意外的举动:在廊坊市政府领导的办公室里,王文学当面烧毁了政府的装修合同,并声明不再讨要政府的欠款,欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。

审时度势,以退为进,这一与政府打交道的方式为他积攒了早期的印象分。在中央财政一刀切的情况下,王文学深知继续向政府讨要欠款,收效甚微。与其两处受累,不如把人情卖给政府。据接近廊坊市政府的人士估算,那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。

一边经营餐馆,一边还债的日子过了没多久,1998年6月,外部形势出现新变化。国家取消福利分房,中国房地产市场从此起步。

此时,王文学替政府背债的付出获得了回报,廊坊市政府官员告知他,有块地要做开发,政府会为他开批条,帮他拿到银行贷款。

拿到贷款后,王文学先取出部分还清了此前的装修欠款,而后盘下地来做开发。之所以借款还债,是他认为债主天天上门不会对他的新生意有任何帮助,而这些债主里或许还会有未来的合作伙伴。这成了他之后的习惯——每当转向一个新生意时,他都倾向于完结此前遗留的烂摊子,并且不放过可能的机会。

1998年7月,华夏房地产开发有限公司成立,即华夏幸福的前身。这是王文学第一次涉足房地产开发领域,盘下的这块地就是后来的“华夏花园”项目。此时另一个难题接踵而来,从未有过房地产开发经验的王文学,在土地面前毫无头绪。

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