强制执行中“先抵后租”权利冲突的反思与优化

中图分类号：D925.1 文献标识码：A 文章编号：1674-5450（2026）01-0016-08

一、缘起：问题的提出

不动产租赁权与抵押权并存是经济生活中常见的现象，在抵押权人与债务人的纠纷进入执行阶段时，经常有承租人主张其租赁权可以对抗抵押权。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第405条虽然完善了“先租后抵"权利冲突规则即“抵押不破租赁”，但因其删除了原《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第190条“先抵后租"权利冲突的解决规定，导致在执行程序中是否应从反面解释入手，推导出“先抵后租时，租赁权不得对抗抵押权”的意思尚不明确，反面解释是否应与《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖变卖规定》）第28条第2款相关内容保持一致也不得而知。（剩余9515字）